不動産・マンション投資のメリット・デメリットは？資産運用時の注意点も紹介

株式投資と同じく資産運用・投資の王道ともいえる不動産投資。

しかし「マンションの一室を購入して貸し出す」というざっくりとしたイメージはあるものの、具体的なメリット・デメリットは知らないという方も多いはず。

一見身近で簡単そうにも見える不動産・マンション投資ですが、実は「やってみたら思わぬ落とし穴にはまった」等、慎重な投資判断が求められる資産運用方法でもあります。

そこで今回は、そんな不動産投資・マンション投資で資産運用を始める前に知っておきたいことを総まとめしました。

不動産投資とは？マンション投資など種類別の特徴

マンションやオフィスビルなどの不動産物件を購入して他社に貸して収益を得る不動産投資。

ただし「不動産投資」と一口に言っても、投資対象がマンションなのか戸建てなのか、あるいは一棟まるまる購入するのか一部屋のみを購入するかなど、種類も特徴もさまざま。

どんな投資対象があるのか、そして資産運用の際に最も気になるであろう運用利回りについても見ていきましょう。

不動産を活用した資産運用方法には、マンションやオフィスビルを直接購入・管理して賃料を得る「現物不動産」での投資だけではなく、

• 現物不動産
• 小口化不動産
• 証券化不動産

のように大きく種類が分かれます。

現物不動産

いわゆる「大家さん」としてマンションやビル等の不動産を第三者に貸し出し、家賃収入を得られる現物不動産投資。

現物不動産投資の代表的な投資対象は以下の3つです。

現物不動産投資の平均利回り

引用：不動産投資家調査（2021年4月）

エリアや物件によっても利回りは変わってきますが、東京都内のワンルームタイプの賃貸住宅一棟の場合の利回りは4%ほど。

地方では物件価格が低くなるため5%ほどと都内と比べて高利回りではありますが、都内物件と比べて入居者確保の面で不安が残るなどリスクも。高利回りだから良い物件とは言い切れない点には要注意です。

どのような物件にどのような形態で投資するかによって、メリット・デメリットに差があることが分かりますね。

また、不動産投資にはこのような現物不動産への投資以外にも、小口化された不動産や証券化された不動産へ投資する資産運用方法もあります。

不動産小口化商品

不動産小口化商品とは、複数の投資家から出資金を集めて一つの不動産へ投資し、そこで得た収益を出資した割合に応じて投資家に還元する投資商品。

例えば、先述した現物不動産投資であれば、5000万円のアパートを購入する場合5000万円の資金が必要になりますが、不動産小口化商品の場合は100万円など、より少額から不動産投資ができます。

REIT（不動産投資信託）

REIT（リート）とは、多数の投資家から集めた資金でマンションやオフィスビルなど複数の不動産に投資し、そこで得た収益を投資家に還元する仕組みの金融商品。「不動産投資信託」、日本の不動産投資信託はJ-REITとも呼ばれています。

先述した不動産小口化商品との大きな違いは以下の通り。

REITは1口単位数万～数十万円と、少額から不動産投資が始められる点に加え、証券取引所に上場しているため流動性が比較的高く、換金しやすいという特徴があります。

資産運用に利用するメリット・デメリットとリスク対策

資産運用に不動産投資を利用するメリット・デメリットはなんでしょうか？

ここでは、不動産投資と聞いて多くの人が連想するであろう現物不動産投資のメリットと、資産運用に失敗しないよう事前に知っておくべきリスクについて解説しますね。

メリット１．長期的・安定的な収入が入る

不動産投資では以下のように2つの収益を得ることができます。

年金収入だけでは毎月赤字が出るという上記金融庁の報告も出た中、入居者が途切れない限り毎月家賃という収入が長期間かつ定期的に入るというのは、特に老後の経済的・精神的余裕にも繋がってきますよね。

男性が65歳以上、女性が60歳以上の夫婦では、年金収入に頼った生活設計だと毎月約5万円の赤字が出るとはじいた。これから20年生きると1300万円、30年だと2千万円が不足するとした。

引用：日本経済新聞

また、バブル期のように不動産価格が必ずしも上昇するわけではありませんが、購入した物件の価格が上昇した際に売却すれば、売買差益も得られます。

メリット２．レバレッジ効果でより大きな収益も狙える

ローンを組んでレバレッジを効かせた運用ができるのも不動産投資のメリットの一つ。

レバレッジ効果とは？

てこの原理のこと。てこを用いると重いものを小さい力でも動かせるように、少ない自己資金に借入金（銀行からの融資）を併用することで、より好条件の物件を購入・運用してより高い収益を狙えます。
引用：みずほ不動産販売

このように不動産を手持ち資金のみで購入するのが難しい場合でも、ローンを組むことで投資可能になり、さらに大きな収益を目指せます。

メリット３．生命保険的働きもある

ローンを組んで不動産を購入する際は、「団体信用生命保険（団信）」という保険に加入することがほとんど。

万一投資家が死亡したり病気や事故で高度障害になったり等で返済できなくなった場合にこの保険が適用されると、ローン返済は免除される仕組みになっています。

ローン返済の免除以降も不動産は債務が無い状態で家族の手元に残るため、引き続き家賃収入などの収益が入ったり、売却して現金化したりすることもできるでしょう。

ただし団信と生命保険で受けられる保証が被らない部分もあるので、一概に「不動産投資をすれば生命保険は一切不要」とは言い切れませんが、いざという時の家族の生活の支えになりうる点は安心材料の一つと言えるでしょう。

メリット４．節税効果が期待できる

サラリーマンなど不動産投資収入以外で収入がある方では節税効果も期待できます。

例えば、

の場合、赤字分を確定申告することで給与所得から天引きされた所得税を還付してもらえます（損益通算）。

ただし、年間の課税所得金額によっては得られる節税効果と不動産投資で背負うリスクが釣り合わなかったり、そもそも長期的かつ安定的な収益獲得を目指す不動産投資で赤字続きでは本末転倒になりかねないので、あくまでおまけのメリットとして理解しておきたいですね。

デメリット１．空室リスク

このように不動産投資・マンション投資にはメリットがある一方、デメリット・リスクも伴います。

1つ目のリスクは、空室リスク。

せっかく不動産を購入しても、入居者が確保できず空室になってしまっては家賃収入が入ってきません。

ローンを組んでいる場合は月々の返済資金繰りに困ってしまう可能性もあるため、最も注意したいリスクでしょう。

デメリット２．流動性リスク

一般的に不動産は売れるまでに時間がかかりやすいと言われています。

例えばFXと株の場合は、証券市場があるので購入者が見つかりやすく換金にかかる時間は短いほう。

一方で不動産投資は、売り手と買い手が一人ずつという相対取引になる点、購入希望者が現れても内覧や金額交渉、契約、登記などの手続きも入ってくるため、売りたいと思ってから現金化するまで早くても1～2ヶ月、長ければ半年以上かかる場合も。

急ぎで売却したい場合や買い手が現れない場合は価格を下げなければならなくなってしまうでしょう。

デメリット３．被災・老朽化リスク

不動産投資・マンション投資には、地震や火災などの天災が発生して建物が損壊してしまったり、建物の老朽化が進んだりするリスクも伴います。

被災して建物がダメになってしまうのは言わずもがなですが、老朽化が進んだ物件は入居者が集まりにくくなるため先述した空室リスクにも繋がりますよね。

そのため、被災への備えや老朽化進行を抑える修繕費用等が発生するでしょう。

デメリット４．金利上昇リスク

変動金利型のローンを組んだ場合、ローン返済期中に金利が上昇する可能性もあります。

ギリギリの返済計画だと、金利上昇に伴い返済利息も増えてしまい、ローン返済が滞ってしまうかもしれません。

不動産投資・マンション投資の始め方

さて、不動産投資・マンション投資のメリットとデメリット・リスクを押さえたところで、最後に実際の投資の始め方をまとめておきます。

STEP１．不動産投資知識の勉強・運用目標立て

不動産・マンション投資は長期目線での運用が基本となるため、先述したようなリスクを極力抑えた慎重な物件選びが非常に重要。

そんな中、知識ゼロでいきなり不動産会社に赴いて物件を探しても、おすすめされた物件がいいか悪いかの判断は難しいですよね。

まずは以下のように不動産・マンション投資に必要な情報を掴むところから始めましょう。

基本を押さえたら、続いては投資金額や運用期間、狙う収益などを明確化して資産運用の目標を立てましょう。

STEP２．地域選定・物件探し

学んだ知識とご自身の資産運用目標をもとに、適した地域・物件を探します。

このステップが最も重要。現時点での地域・物件状況の把握だけではなく、将来の入居需要も考慮するなど様々な角度から検討する必要があります。

気になる物件の取扱会社問い合わせると、詳しい情報をもらえたり投資の相談ができたりもするでしょう。

物件を絞り込んだら実際に現地訪問し、住む人の立場になって入居需要がありそうか、リスクはないかなど多角的に検討してみましょう。

STEP３．収支シミュレーション・ローン審査

良い物件が見つかったら、収支シミュレーションをして無理のない投資先か、運用目標に見合った収益が見込めるか等チェックしておきましょう。

もし不動産会社の方でシミュレーションを出してくれたとしても、実際に関わってくる費用（固定資産税、家賃の下落率、退去時の原状回復費用など）が考慮されていない場合もあるので要注意。

収支シミュレーションもクリアしたら不動産投資ローンの審査を受け資金調達の準備をします。

STEP４．物件購入・管理会社の選定・運用を始める

ローン審査に通り資金調達の準備が整ったら物件の購入に移ります。

契約書には、希望通りの融資が受けられなかった際に違約金なしで契約解約できる「ローン特約」をつけて契約するのが一般的なので忘れないようにしましょう。

契約手続き完了したら資金決済と物件の引き渡し、登記手続きなどを経て物件購入が完了します。

その後は購入物件の管理を自分で直接するのか、管理会社に委託するかを決定する必要がああります。

運用準備が整ったら入居者の募集や必要にあわせて修繕するなど、実際の運用を始めましょう。

【まとめ】物件選びが資産運用成功のポイント

ここまで、不動産投資・マンション投資の種類とその特徴、メリット・デメリットやリスク、不動産投資の始め方をまとめてご紹介しました。

不動産は長期的・安定的な手堅い資産運用が期待できる一方、物件選定を誤ると失敗してしまう可能性も。

不動産投資・マンション投資の成功の鍵は物件選びが握っているので、特に不動産投資初心者の方は資産運用に失敗しないようにしっかりと基本知識をインプットしたうえで慎重に検討したいですね。